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  如何避免乐园成为地产销售的噱头，实现真正可持续的协同发展，是宝龙和长影需要一同面对的挑战。

  9月26日下午，海南长影奇幻乐园召集媒体，举行《光之秘钥》电影特技秀首映通气会。这场首映通气会，也是为今年10月1日全新电影特技秀《光之秘钥》正式首映做铺垫。

  为了获得更多媒体的支持，海南长影奇幻乐园还专门请当地宣传部门向媒体发了通知，请各媒体协调记者支持做好通气会宣传报道工作。

  而在此前的9月10日，一场“未来战略规划”发布会在海南长影奇幻乐园举行。发布会上，长影集团党委副书记、总经理栾国栋宣布，此前在海口家喻户晓的“长影环球100奇幻乐园”，正式更名为“海南长影奇幻乐园”。

  发布会上，长期在宣传部门工作的栾国栋是懂流量的，他面对台下数十家媒体的记者侃侃而谈，称此次更名并非简单的名称调整，而是品牌战略的全面升级。他还说，长影集团将以“海南长影奇幻乐园”为崭新起点，聚焦“影、奇、幻”的独特定位，全力打造更具本土特色、国际影响力的文旅IP。

  在过去近7年里，海南知名文旅IP——“长影环球100”在疫情的叠加下，陷入了经营低谷。2021年更是传出该乐园因运营困难、负债较高等问题面临转让的消息。而围绕该文旅项目而开发的宝龙城房地产项目，其房价与销售鼎盛时期相比出现了大幅缩水。

  事后，这场发布会除了出现在各大媒体的报道里，长影集团、海口宝龙城的微信公众号也大篇幅进行了推送。相关报道和推文被海口宝龙城项目的销售人员反复转发至朋友圈等社交平台。

  显然，文旅项目海南长影奇幻乐园与大型房地产项目海口宝龙城是“唇齿相依”的关系。奇幻乐园的涅槃重生，或是文旅地产项目宝龙城面临关键性大考。

  9月10日，海南长影奇幻乐园（原“长影环球100奇幻乐园”）在其展示大厅举行未来战略规划发布会。当地旅文部门的官员及数十家媒体记者，以及大批自媒体从业人员参加了这次发布会。

  发布会上，长影集团党委副书记、总经理栾国栋将手头的文稿搁置在一旁，全程脱稿侃侃而谈，从长影的历史说到挥师南下；从“长影环球100奇幻乐园”正式更名为“海南长影奇幻乐园”，说到“1个核心定位”“6大产业中心”的未来5年战略规划。

  栾国栋所述的几组数据被在场的记者记下：今年海南长影奇幻乐园要实现扭亏为盈，2026年要实现营业收入2亿元，在“十五五”末期将实现5亿元至6亿元营业收入的阶段性目标。

  2009年3月，长影集团挥师南下海南。“长影环球100文化旅游度假区”项目计划总投资380亿、总用地超6000亩，建成后将成为国内投资最多、顶级规模、内容最丰富、完全自有知识产权的文化产业项目。

  2010年12月，该项目确定正式落户海南，并作为海南省文化产业重点项目、海南省文化产业一号工程，被列入海南省“十二五”规划等。

  2012年12月，长影集团与海口市政府正式签订合作协议；2015年，长影方面通过3次摘牌，取得2518亩土地的使用权，其中商业用地677.19亩、住宅用地810.69亩、文化旅游用地1030.75亩，同年11月正式开工建设。

  据长影集团企业网站介绍，长影环球100文化旅游度假区项目总占地面积6191亩，其中文化用地2458.3亩，商业用地1066.5亩，住宅用地2666.3亩。项目二期占地2000余亩，包括文化、住宅及商业配套用地。

  在当地，有关方面常常只愿突出“长影环球100”文旅项目，有意或无意淡化该文旅项目一侧的房地产。

  但在9月10日的发布会上，栾国栋接受各个媒体采访时称：“我们还有一个相关的地产项目（海口宝龙城），现在还在开发中，在现在这个经济发展形势下，你要把它更深地活化，要尽量地做好，因为‘文旅+地产’，它才是实现我们宜居宜业宜游宜乐目的的一个载体。”

  2018年12月31日“长影环球100”开园试业时，当天吸引超3万名游客入园。据当地新闻媒体报道，新开张的该主题乐园在第一个春节“黄金周”共接待游客7.25万人次，收入达1649万元。

  但“长影环球100”似乎“生不逢时”，2019年底开始爆发的疫情，包括其在内的文旅项目，陷入了运营的困境。

  该乐园早期运营面临票价、设施、市场之间的竞争等挑战，叠加疫情冲击，经营压力较大。2021年相关财务报告数据显示，其运营主体曾出现亏损且负债较高。更是传出该乐园因运营困难、负债较高等问题面临转让的消息。

  据媒体报道，2018年上半年，长影集团营业收入12085.39万元，其中占比最高的为管理收入，相比2017年增加了7073万元。而这一部分营业收入却来自海口的房地产项目。

  据海口宝龙城项目营业销售人员透露，在6000多亩的项目中，长影环球100奇幻乐园占地约1000亩，其他地块均为房地产项目，包括商品房、公寓、商办及商业街区等。

  据了解，海口宝龙城项目一期和二期商品房先后在2018年初对外销售，均价分别为14500元/平方米和19200元/平方米。后受海南“全岛限购”政策的影响，三期均价降至约14500元/平方米。

  2023年10月，曾有房产中介机构推出海口宝龙城单价为11000元/平方米的房源，后该项目销售负责人向中国房地产报记者回应，国庆节期间推了一栋靠近公路的楼栋做团购，二楼房源单价12500元/平方米起，正常的房源在12000~14000元/平方米。

  “网易海南房产”公众号的一篇推文称，截至2024年12月27日“涛哥聊房”整理的数据，海口共有64个项目参与特价促销，其中海口宝龙城特价房为9500元+/平方米。

  目前，海口宝龙城项目的营业销售人员在朋友圈“推售”该项目六期的房源。该地产项目已累计交付10522户。

  作为宝龙地产与长影集团“文旅+地产”战略合作的核心载体，“长影环球100”的经营状况，已成为海口宝龙城项目价值浮动的“晴雨表”。在海南自贸港建设步入深水区的背景下，这场以文旅赋能地产的发布会正面临关键考验。

  “都在一个片区内，肯定是一荣俱荣。”谈及“长影环球100”更名，海口宝龙城项目相关负责人和记者说，“长影正在努力破局，这个领导（指栾国栋）很有魄力。”

  “长影环球100”更名发布后，宝龙城项目的营业销售人员在朋友圈等社交平台，反复转发更名及未来战略规划发布会的文章。

  记者也通过公开渠道查询，至少有10个“长影XX”字样的房地产研发企业，如“长影兴达”“长影福达”“长影椰海”等。这些房企（项目公司）中，上海樽昶企业管理有限公司、长影集团分别持股51%、49%，前者为上海宝龙英聚成员。

  据媒体报道，2017年，宝龙地产从德汇手中收购长影福达(海南)、长影椰海(海南)等10个房地产研发企业51%股权，总交易价约11.67亿元。

  “长影环球100”的诞生，曾被视为海南文旅产业的里程碑事件。然而自2018年底试营业以来，项目运营表现始终未能达到预期。客流量波动较大、IP转化效果不佳、同质化竞争非常激烈等问题逐渐显现。

  此次更名绝非简单的品牌刷新，而是战略层面的深度调整。长影集团方面表示，“环球100”的命名侧重于地理概念和规模宣示，而“奇幻乐园”则更聚焦内容体验和情感链接。乐园重组了产品线，强化了沉浸式体验项目，增加了夜间演艺和互动科技元素，试图摆脱传统主题公园的运营模式。

  “更名意味着重新定位目标客群。”一位接近长影集团的知情的人偷偷表示，新品牌更强调家庭亲子市场和年轻群体，与海口宝龙城的客群定位形成更强协同效应。

  当长影集团忙于乐园运营时，宝龙地产则在其一侧加速推进总建筑面积约200万平方米的海口宝龙城项目。这个集住宅、商业、办公于一体的综合体项目，自启动之初就将长影乐园作为其最重要的价值支撑点。

  海口宝龙城项目对奇幻乐园的依赖关系，还体现在实际交易数据中。有商业媒体专门做了一份调查，2021~2022年期间，当乐园举办大型活动带来客流高峰时，项目周度访客量和成交转化率均有15%~20%的提升。

  文旅地产项目的价值实现存在很明显的“双螺旋结构”。然而这种模式也隐藏着风险，当乐园运营未能达到预期时，地产项目便会面临“概念透支”的挑战。

  文旅地产项目在中国的发展历史中，不乏“假文旅真地产”的失败案例。如何避免乐园成为地产销售的噱头，实现真正可持续的协同发展，是宝龙和长影需要一同面对的挑战。

  业内人士指出，关键是要建立“地产反哺文旅”的良性机制。宝龙城项目的部分收益应持续投入乐园的更新升级，而不是简单地提取价值。双方要建立更紧密的资金循环和运营协同机制。